Conforme a NBR 16280 para realizar uma reforma em apartamento ou sala comercial é necessário um ter um laudo técnico de engenheiro ou arquiteto para o plano de reforma.

No Rio de janeiro em 2012, aconteceu um acidente e um prédio desabou por reformas irregulares no interior, a partir daí foi estabelecida a norma da ABNT a NBR 16280 (Reforma em edificações- Sistema de gestão de reformas- Requisitos), que estabelece diretrizes a cerca do assunto. Vamos conferir!

O que faz um perito judicial?

Reforma em Apartamento: É Necessária ART?

A realização de reformas em apartamentos é cada vez mais comum, seja para modernização, adaptação de layout ou valorização do imóvel. No entanto, muitas intervenções são executadas sem o devido controle técnico, colocando em risco a segurança da edificação e de seus ocupantes. Diante desse cenário, surge uma dúvida recorrente: reforma em apartamento exige ART?

A resposta, na maioria dos casos, é sim. Neste artigo, analisamos de forma técnica e fundamentada quando a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) é obrigatória, quais normas regem o tema e quais são as consequências legais da sua ausência.

O que é ART e qual sua finalidade?

A ART – Anotação de Responsabilidade Técnica é o instrumento legal que define, para os efeitos da lei, quem é o profissional legalmente habilitado responsável pela execução ou projeto de uma obra ou serviço de engenharia.

Instituída pela Lei nº 6.496/1977, a ART tem como principais objetivos:

• Identificar o responsável técnico pela obra;
• Garantir que o serviço seja executado por profissional habilitado;
• Assegurar a rastreabilidade técnica;
• Proteger a sociedade contra obras executadas sem respaldo técnico.

Sem ART, não há responsabilidade técnica formal, o que caracteriza exercício ilegal da profissão.

O que a legislação diz sobre reformas em apartamentos?

Do ponto de vista legal e normativo, a exigência de ART em reformas decorre de três pilares principais:

1. Código Civil Brasileiro

O art. 1.336, inciso IV, impõe ao condômino o dever de:

“não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”.

Já o art. 1.348 atribui ao síndico a responsabilidade de zelar pela segurança da edificação, o que inclui exigir documentação técnica das reformas.

2. ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações

A ABNT NBR 16.280 é a principal norma técnica sobre o tema e estabelece que:

toda reforma deve possuir responsável técnico legalmente habilitado, com a devida ART ou RRT, conforme a natureza do serviço.

A norma exige, entre outros documentos:

• Plano de reforma;
• Descrição detalhada dos serviços;
• Análise de riscos;
• ART (engenharia) ou RRT (arquitetura).

Portanto, a exigência não é opcional, mas normativa e técnica.

3. Sistema CONFEA/CREA e CAU/BR

De acordo com o Sistema CONFEA/CREA, toda atividade técnica de engenharia que envolva:

• Modificação estrutural;
• Sistemas elétricos, hidráulicos ou de gás;
• Impermeabilização;
• Demolição ou construção de paredes;

exige ART.

Para atividades de arquitetura, é exigido o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), emitido pelo CAU.

Em quais reformas a ART é obrigatória?

A ART é obrigatória sempre que a reforma envolver risco técnico ou impacto estrutural ou sistêmico, como:

• Demolição ou alteração de paredes;
• Intervenções em lajes, vigas ou pilares;
• Alterações em instalações elétricas e hidráulicas;
• Instalações de gás;
• Troca de revestimentos com aumento de carga;
• Impermeabilização de áreas molhadas;
• Instalação de banheiras, spas ou equipamentos pesados;
• Alterações na fachada.

Mesmo reformas consideradas “simples” podem exigir ART, dependendo do escopo.

Existe alguma reforma que não exige ART?

Somente serviços estritamente estéticos e de manutenção simples, como:

• Pintura sem alteração de sistemas;
• Troca de louças e metais sem modificação de instalações;
• Substituição de pisos sem aumento de carga;

Ainda assim, o condomínio pode exigir ART, como medida preventiva.

Consequências da ausência de ART em reformas

A realização de reforma sem ART pode gerar:

• Multas aplicadas pelo condomínio;
• Interdição da obra;
• Responsabilização civil por danos;
• Responsabilização criminal em caso de acidente;
• Autuações pelo CREA ou CAU;
• Dificuldades em perícias e ações judiciais.

Em caso de sinistro, a ausência de ART agrava a responsabilidade do proprietário e do síndico.

Responsabilidade do síndico quanto à ART

Antes, o proprietário do imóvel precisava comunicar o síndico sobre a reforma, após a NBR 16280, o proprietário do imóvel não só deve comunicar, como deve apresentar ao síndico um plano de execução de reforma, respaldado por um profissional técnico habilitado, para garantir a segurança do local.

Não basta o proprietário entregar só a ART ao síndico, sem uma visita técnica do responsável ao local da obra.

O síndico tem o dever legal de exigir a ART ou RRT, sob pena de:

• Ser responsabilizado por omissão;
• Responder solidariamente em ações judiciais;
• Sofrer sanções administrativas.

Autorizar obra sem ART caracteriza negligência na gestão condominial.

ART x RRT: qual a diferença?

Documento	Profissional	Órgão
ART	Engenheiro	CREA
RRT	Arquiteto	CAU

Ambos têm a mesma finalidade jurídica: atribuir responsabilidade técnica.

O que é um laudo de reforma para apartamento?

Para reformar meu apartamento é necessário laudo técnico? Vou só colocar piso sobre piso, porque preciso de ART? Essas perguntas nos deparamos diariamente em nosso serviço. E vamos Explicar detalhadamente como funciona esse serviço. Veja!

O laudo de reforma é um documento elaborado por um engenheiro ou arquiteto, que você proprietário precisa entregar ao síndico, indicando as futuras mudanças que pretende realizar no imóvel.

Vou pintar meu apartamento, preciso de laudo de reforma? Não. Vou trocar o gesso existente, preciso de laudo de reforma? Não. Porém, precisa comunicar o síndico.

O laudo precisa mencionar as mudanças no apartamento, o horário da reforma, as ferramentas que serão utilizadas na obra, o cálculo, o descarte do lixo e o projeto se houver necessidade. Porém, precisamos salientar que não é todos os prédios que exigem laudo de reforma, que isso depende da estrutura e organização da edificação.

Serviços que são necessário ter uma ART ou RRT de reforma em apartamento:

• Substituição de piso, mesmo que seja piso sobre piso;
• Construção de paredes ou divisórias;
• Alterações nas instalações elétricas ou hidráulicas;
• Instalação de ar condicionado;
• Instalação de gás;
• Revestimento;
• Fechamento de varanda;
• e entre outros.

Etapas do processo de elaboração do laudo de Reforma

• É feita uma vistoria técnica no local;
• Relatório fotográfico;
• Emissão da ART;
• Parecer Técnico.

Quanto custa uma RRT ou ART para reforma em apartamento?

O valor da ART ou RRT, vai depender do que foi acordado com o proprietário do imóvel. Desconfie de profissional que emite ART ou RRT e não comparecem na obra.

Obras e reformas

Conclusão

A exigência de ART em reformas de apartamentos não é mera burocracia, mas um instrumento essencial de segurança, controle técnico e proteção jurídica. À luz da legislação e das normas técnicas, a maioria das reformas exige, sim, ART ou RRT, especialmente quando há qualquer impacto estrutural ou sistêmico.

Ignorar essa exigência é assumir riscos elevados, tanto para o proprietário quanto para o condomínio e o síndico.

👉 Reforma sem ART não é economia — é risco.

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