Você alguma vez se perguntou sobre a responsabilidade do síndico nas obras de reforma em apartamentos? Pois é, muitos desconhecem a gestão do síndico, normas, responsabilidade do liquidatário pela proteção do edifício, e outras informações. Porem, todas esses esclarecimentos você poderá conferir aqui no post, fique conosco até final, ok? E se tiver alguma dúvida, não esqueça de deixar seu comentário conosco, nos enviar e-mail, ou enviar WhatsApp.
O síndico é criminalmente responsável por atos cometidos durante a sua gestão. Responde por qualquer obra que comprometa a segurança dos moradores.
Qualquer renovação que comprometa a segurança do edifício requer que o liquidatário se lembre das normas técnicas, ou seja, durante este processo, ele pode autorizar ou proibir a renovação e até multar, se durante este o caso a segurança for posta em perigo.
Qual a importância da responsabilidade do síndico?
A norma de Inspeção de Edifícios (NBR 16747), se complementa com a norma de Técnicas de Manutenção (NBR 5. 674), Manual de Utilização, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575). Todas juntas formam uma base para profissionais da área, como: engenheiros, arquitetos e peritos.
As normas funcionam como base para todas as fases da obra, sistema e estrutura de um edifício. É fundamental seguir tais diretrizes para eliminar problemas e riscos em uma estrutura.
Normas
A NBR 16280 (ABNT) traz diretrizes sobre reforma em apartamento, essa norma específica regras para condomínios, incluindo a exigência da ART ou CAU, assinado por engenheiros ou arquitetos, ou seja, a assinatura de um responsável técnico.
A fiscalização e responsabilidade do síndico, é super importante para manter a segurança do prédio, pois se não agir, ou se omitir, se torna um ato ilegal diante da lei, baseada pelo Código Civil, que prevê:
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, dentro ou fora do tribunal, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
V – diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e assegurar a prestação de serviços de interesse para os proprietários;
Como o síndico deve cumprir a norma?
Reflita que a obra pode vir a causar problemas no edifício ou risco para os residentes, por isso é importante solicitar que um especialista na área compareça para certificar a proteção do mesmo. No caso de algum acidente, o síndico não possui conhecimento técnico para diagnosticar eventuais problemas, né? Sendo assim, é sempre bom o síndico se resguardar de problemas.
E qualquer serviço deve ter o relatório?
Após o incidente que ocorreu em 2012 no Rio de Janeiro, causando o colapso de prédios por obras internas debandadas, a norma é bastante exigente, por isso é preciso informar o síndico a grandeza do serviço que está sendo realizado dentro da unidade.
Por exemplo, para serviços simples como trocar uma torneira, ou fazer uma pintura não precisa, porém se trocar o revestimento, a parte hidráulica e entre outros serviços, se faz necessário comunicar o síndico do prédio e seguir as normas.
E os serviços de Condomínio devem enquadrar-se nesta norma?
Não só os apartamentos, mas toda área comum do prédio precisa passar pelo responsável técnico, a necessidade é a mesma, uma vez que fazem parte do edifício como um todo, semelhante aos apartamentos. Por isso, a inspeção predial é obrigatória por lei, a reforma e manutenção é necessária, e toda a área comum do prédio precisa ser avaliada por um profissional legalmente habilitado.
Qual é a Responsabilidade do Síndico nas Obras em Apartamentos sem Fiscalização?
As obras realizadas em apartamentos são uma das principais fontes de conflitos, riscos estruturais e responsabilidades legais dentro dos condomínios. Quando essas intervenções ocorrem sem fiscalização adequada, a figura do síndico passa a ocupar um papel central, pois é ele quem responde legalmente pela segurança, conservação e regularidade do condomínio. Mas afinal, até onde vai a responsabilidade do síndico nessas situações?
Este artigo esclarece os deveres legais do síndico, os riscos de omissão e como a falta de fiscalização pode gerar responsabilização civil e até criminal.
O papel legal do síndico segundo a legislação brasileira
O síndico é o representante legal do condomínio, conforme estabelece o art. 1.348 do Código Civil. Entre suas atribuições legais, destacam-se:
Zelar pela conservação e segurança das áreas comuns;
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia;
Diligenciar a guarda da edificação e de suas partes comuns;
Prevenir riscos à integridade estrutural e à segurança dos condôminos.
Portanto, ainda que a obra seja realizada dentro de uma unidade privativa, o síndico não está isento de responsabilidade, especialmente quando a intervenção pode afetar a estrutura, instalações comuns ou a segurança coletiva.
Obras em apartamentos: quando há obrigação de fiscalização?
O síndico tem o dever de fiscalizar sempre que a obra:
Envolver elementos estruturais (lajes, vigas, pilares, paredes estruturais);
Afetar sistemas comuns, como elétrica, hidráulica, gás, ventilação ou fachada;
Gerar riscos à segurança, como queda de materiais, sobrecarga estrutural, ruídos excessivos ou poeira;
Descumprir normas técnicas, como a ABNT NBR 16.280, que regula reformas em edificações.
A ausência de fiscalização nessas situações pode caracterizar negligência, um dos fundamentos da responsabilidade civil.
A NBR 16.280 e a responsabilidade do síndico
A ABNT NBR 16.280/2015 (atualizada) estabelece que toda reforma em unidade autônoma deve ser formalmente comunicada ao síndico, com apresentação de:
Plano de reforma;
Responsável técnico habilitado (ART ou RRT);
Cronograma e descrição dos serviços;
Análise de riscos.
O síndico não executa a obra, mas deve exigir a documentação e autorizar formalmente o início, mantendo o controle administrativo da reforma.
⚠️ Se o síndico ignora essa obrigação e permite obras sem qualquer controle, assume risco jurídico relevante.
Responsabilidade civil do síndico por omissão
Quando o síndico deixa de fiscalizar obras irregulares e ocorre um dano, ele pode ser responsabilizado com base em:
Culpa por omissão (negligência);
Responsabilidade civil subjetiva, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.
Exemplos de situações que geram responsabilização:
Trincas estruturais causadas por remoção indevida de paredes;
Vazamentos que atingem áreas comuns ou outros apartamentos;
Acidentes com trabalhadores ou moradores;
Interdições do prédio por risco estrutural.
Nesses casos, o síndico pode responder solidariamente com o condomínio, e posteriormente sofrer ação regressiva.
Responsabilidade criminal: quando pode ocorrer?
Embora menos comum, a responsabilidade criminal pode existir se houver:
Omissão consciente diante de risco iminente;
Acidente grave ou fatal decorrente da obra irregular;
Descumprimento deliberado de normas de segurança.
Dependendo do caso, podem ser configurados crimes como:
Lesão corporal culposa;
Homicídio culposo;
Crime contra a incolumidade pública.
O síndico responde pessoalmente?
Sim, em determinadas situações. O síndico pode responder:
Pessoalmente, quando age com culpa ou dolo;
Administrativamente, perante assembleia;
Civilmente, por perdas e danos;
Judicialmente, inclusive em ações indenizatórias.
Síndicos profissionais também não estão isentos de responsabilidade, mesmo com contrato de prestação de serviços.
Boas práticas para evitar responsabilização
Para reduzir riscos, o síndico deve:
✔ Exigir cumprimento rigoroso da NBR 16.280; ✔ Solicitar ART ou RRT do responsável técnico; ✔ Criar procedimento formal para autorização de obras; ✔ Registrar tudo por escrito (e-mails, protocolos, comunicados); ✔ Interromper obras irregulares imediatamente; ✔ Contar com apoio técnico (engenheiro ou arquiteto); ✔ Manter o regimento interno atualizado.
Essas medidas demonstram diligência, afastando a culpa por omissão.
Conclusão
A responsabilidade do síndico nas obras em apartamentos vai muito além da simples autorização verbal. A falta de fiscalização pode gerar sérias consequências legais, colocando em risco não apenas o patrimônio, mas a vida dos moradores.
Em um cenário de crescente judicialização dos conflitos condominiais, o síndico deve atuar de forma preventiva, técnica e documental, garantindo que toda obra seja realizada dentro da legalidade e das normas de segurança.
👉 Fiscalizar não é opção: é dever legal.
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